By- og Landskabsstyrelsen

K. Tilbageførsel af arealer til landzone (§§ 45-46)

K.1. Generelt

Planlovens § 45 åbner mulighed for, at kommunalbestyrelsen på grundlag af kommuneplanen eller et kommuneplantillæg kan tilbageføre arealer fra byzone og sommerhusområde til landzone.

Bestemmelsen er først og fremmest relevant, når kommunalbestyrelsen i forbindelse med revision af kommuneplanen vurderer, at visse byzone- eller sommerhusarealer ikke skal anvendes inden for planperioden på 12 år.

Bestemmelsen kan også anvendes i situationer, hvor kommunalbestyrelsen vurderer, at udviklingen nu mere hensigtsmæssigt bør foregå i andre områder end oprindeligt planlagt, så eksisterende byzonearealer eller sommerhusområder skal erstattes af nye.

For så vidt angår sommerhusområder i kystnærhedszonen, henledes opmærksomheden dog på planlovens § 5 b, nr. 3, hvorefter eksisterende sommerhusområder i kystnærhedszonen skal fastholdes til ferieformål og således ikke kan tilbageføres til landzone.

Tilbageførsel af arealer fra byzone eller sommerhusområde til landzone sker ved en beslutning, der træffes af kommunalbestyrelsen.

Regler om grundlaget for beslutningen, om erstatning samt om tilbagebetaling af frigørelsesafgift findes i planlovens §§ 45, 46 og 46 a.

Bestemmelser om grundskyld findes i lov om kommunal ejendomsskat (lovbekendtgørelse nr. 724 af 26/06/2006).

Fra 1. januar 2008 er byzonen som udgangspunkt klassificeret som et lettere forurenet område, jf. jordforureningsloven. Det er den til enhver tid gældende zoneinddeling, som ligger til grund for klassificeringen. Ved tilbageførsel af arealer fra byzone til landzone vil områdets klassificering således blive ændret, medmindre kommunen allerede har udtaget området fra de områdeklassificerede arealer efter de gældende regler derom.

K.2. Proceduren for tilbageførsel til landzone

K.2.1. Grundlaget for tilbageførsel

K.2.1.1. Kommuneplanen

Kommunalbestyrelsen kan beslutte at tilbageføre arealer fra byzone eller sommerhusområde til landzone i overensstemmelse med kommuneplanen (planlovens § 45, stk. 1).

Tilbageførselsbeslutningen skal hverken tiltrædes eller godkendes af andre end kommunalbestyrelsen.

Tilbageførselsbeslutninger kan påklages for så vidt angår retlige spørgsmål, jf. § 58, stk. 1, nr. 4, dvs. typisk for så vidt angår spørgsmål om den fulgte procedure eller om gyldigheden af den til grund liggende kommuneplan (se NKO 81/1995: Tilbageførselsbeslutning blev ophævet som ugyldig, da den ansås for alene at have til formål at billiggøre en kommunal overtagelse efter lovens § 48).

Størrelsen og beliggenheden af de arealer i byzone og sommerhusområder, der skal tilbageføres til landzone, fastlægges i kommuneplanens hovedstruktur og retningslinjer, jf. planlovens § 11, stk. 2, nr. 1 og 11 a, Den nærmere afgrænsning af arealerne skal ske på et kort. Der skal ikke udarbejdes en lokalplan for tilbageførslen, og der skal derfor ikke fastlægges rammer herfor i kommuneplanens rammedel.

Kommunerne kan efter denne regel tilbageføre arealer til landzone uanset deres størrelse.

Hvis tidshorisonten for den faktiske udnyttelse til byformål af arealer, der er lagt i byzone, viser sig at blive længere end forudsat, bør kommunerne nøje følge udviklingen med hensyn til disse arealer.

Byzonearealer, som ikke forventes udnyttet inden for kommuneplanens 12-årige planperiode, bør tilbageføres til landzone.

Bestemmelsen kan som nævnt ovenfor ikke bruges til at tilbageføre arealer i kystnærhedszonen fra sommerhusområde til landzone.

Udover den inddragelse af offentligheden, som sker i forbindelse med kommuneplanforslagets behandling, er det i planlovens § 45, stk. 3, fastsat, at de berørte grundejere skal have mulighed for at udtale sig om tilbageførslen inden for en frist, der skal være på mindst 8 uger.

Denne høring skal ske ved brev til de berørte grundejere. Høringen af berørte grundejere kan foregå samtidig med, at kommuneplanforslaget eller forslaget til kommuneplantillæg er i offentlig høring, så beslutning om tilbageførsel kan ske samtidig med forslagets endelige vedtagelse. Høring kan også foretages forud for tilvejebringelse af kommuneplantillægget.

Såfremt der er et længere tidsrum mellem grundejerhøringen og beslutningen om tilbageførsel, må kommunalbestyrelsen være opmærksom på, om ejendommen har skiftet ejer i den mellemliggende periode. I så fald skal den nye ejer høres, inden der træffes beslutning.

K.2.1.2. Ejers begæring

Hovedreglen om tilbageførsel af arealer til landzone er, at kommunalbestyrelsen på grundlag af kommuneplanen foretager den nødvendige justering af zonegrænserne.

I planlovens § 45, stk. 2, er der desuden givet kommunalbestyrelsen adgang til at tilbageføre et areal til landzone efter ansøgning fra ejeren.

Det kan ske, når arealet grænser til landzone, og når tilbageførslen ikke giver grund til betænkelighed ud fra planlægningsmæssige hensyn.

Det er forudsat, at der er tale om små arealer. Spørgsmålet afhænger af de konkrete forhold. En tilbageførsel efter denne bestemmelse må dog normalt forudsætte, at arealet ikke overstiger 5 ha.

For så vidt angår sommerhusområder i kystnærhedszonen, henledes opmærksomheden på planlovens § 5 b, stk. 1, nr. 3, hvorefter eksisterende sommerhusområder i kystnærhedszonen skal fastholdes til ferieformål og således ikke kan tilbageføres til landzone.

K.2.2. Beslutning om tilbageførsel

Når grundlaget er til stede, træffer kommunalbestyrelsen sin beslutning om at tilbageføre arealerne til landzone. Denne beslutning kan for så vidt angår retlige spørgsmål påklages til Naturklagenævnet, jf. planlovens § 58, stk. 1, nr. 3.

Beslutningen skal meddeles til ejerne af arealerne, panthaverne og andre rettighedshavere, samt til Miljøministeriet, ved Miljøcenter Odense, Roskilde eller Århus (§ 45, stk. 4).

Underretningen til Miljøministeriet, ved Miljøcenter Odense, Roskilde eller Århus, er af rent oplysende karakter, og kommunalbestyrelsens beslutning om tilbageførsel skal ikke tiltrædes eller efterprøves af ministeriet.

Efter bestemmelsen i planlovens § 45, stk. 5, skal ejerne og panthaverne samtidig have oplyst reglerne om fremsættelse af erstatningskrav.

K.2.3. Ophævelse af lokalplaner og byplanvedtægter

Det vil som regel være nødvendigt at ophæve lokalplaner eller byplanvedtægter for arealer, der skal tilbageføres.

Planlovens § 33 giver kommunalbestyrelsen mulighed for på grundlag af en beslutning at ophæve en lokalplan eller byplanvedtægt for arealer, der tilbageføres til landzone (dvs. at der er tale om en fravigelse af hovedreglen, om at byplanvedtægter og lokalplaner kun kan ophæves ved ny lokalplan).

Ophævelse af lokalplaner eller byplanvedtægter sker ved kommunalbestyrelsens beslutning.

For at undgå usikkerhed om retsvirkningerne af en beslutning om tilbageførsel, anbefales det, at der træffes beslutning om at ophæve eventuelle byplanvedtægter eller lokalplaner samtidig med beslutningen om selve tilbageførslen.

På den måde kan høring af grundejere og andre i forbindelse med ophævelse af byplanvedtægten/lokalplanen ske samtidig med den grundejerhøring, der skal foretages forud for beslutningen om tilbageførsel på grundlag af kommuneplanen.

Fremgangsmåden ved ophævelse af byplanvedtægt eller lokalplan med hjemmel i § 33 er nærmere beskrevet i Vejledning om Lokalplanlægning, Indhold, Tilvejebringelse og Retsvirkning.

K.3. De økonomiske følger af en tilbageførselsbeslutning

K.3.1. Erstatningssager, herunder behandling ved taksationskommission

Reglerne om erstatning i forbindelse med tilbageførsel af arealer til landzone er fastsat i planlovens § 46.

Herefter er der adgang til at fremsætte krav om erstatning for faktisk afholdte udgifter med henblik på ejendommens udnyttelse i byzone.

Bestemmelsen må fortolkes således, at den også omfatter udgifter, der er afholdt med henblik på udnyttelse i sommerhusområde.

Også private ejere, der selv har begæret en tilbageførsel, kan fremsætte krav om erstatning.

Reglen begrænser erstatningskravet til positive udgifter, der er afholdt som følge af ejendommens placering i byzone. En eventuel mistet spekulationsgevinst kan ikke kræves erstattet efter bestemmelsen.

Som eksempel på, hvilke udgifter, der kan kræves erstattet, kan nævnes udgifter til en landinspektør, arkitekt og advokat for bistand med henblik på arealets udnyttelse i byzone eller sommerhusområde, fx udarbejdelse af bebyggelsesplan eller lignende samt ansøgninger og deltagelse i møder med myndigheder mv.

Krav om erstatning skal fremsættes skriftligt over for kommunalbestyrelsen senest 12 uger efter, at ejerne har fået meddelelse om kommunalbestyrelsens beslutning efter planlovens § 45, stk. 1 og 2 (§ 46, stk. 3).

Kommunalbestyrelsen skal (§ 46, stk. 3) underrette Miljøministeriet (Miljøcenter Odense, Roskilde eller Århus) om de fremsatte erstatningskrav.

Hvis der opnås enighed med ejeren om erstatningskravet, skal kommunalbestyrelsen forelægge aftalen for Miljøministeriet (Miljøcenter Odense, Roskilde eller Århus), der skal tiltræde aftalen, (§ 46, stk. 4), fordi staten betaler 1/3 af udgifterne til erstatning (§ 46, stk. 5)

Opnås der ikke enighed med ejeren, skal kommunalbestyrelsen efter planlovens § 46, stk. 4, indbringe erstatningsspørgsmålet for taksationsmyndighederne efter lov om offentlige veje. Behandlingen af erstatningssagerne foregår efter reglerne i lov om offentlige veje, jf. planlovens § 50.

K.3.2. Udgifter til sagsomkostninger og erstatninger

Som nævnt ovenfor skal staten (Miljøministeriet, ved Miljøcenter Odense, Roskilde eller Århus) betale 1/3 af kommunens udgifter til sagsomkostninger og erstatning.

De udgifter, kommunen kan kræve delvis refunderet, omfatter således erstatningsbeløb med renter samt de sagsomkostninger, der i vejsager skal afholdes af vejbestyrelsen i medfør af § 62, stk. 2, i lov om offentlige veje.

Til sagsomkostninger henregnes ikke kommunens udgifter til evt. advokatbistand.

Det påhviler kommunalbestyrelsen at udbetale sagsomkostninger og erstatninger til henholdsvis taksationsmyndighed og grundejer.

Når udgifterne er afholdt, kan kommunalbestyrelsen rejse krav om betaling af 1/3 af udgifterne over for Miljøministeriet.

Kravet vedlægges fornøden dokumentation, herunder kopi af taksationsmyndighedens eventuelle kendelse. Ministeriet sørger for, at betaling til kommunen af ministeriets del af udgifterne sker hurtigst muligt herefter.

K.3.3. Godtgørelse for frigørelsesafgift (§ 46 a)

Efter – den nu ophævede – lov om frigørelsesafgift skulle der svares frigørelsesafgift, når hele eller dele af ejendomme, der benyttedes til landbrug, gartneri, planteskole eller frugtplantage, blev overført til byzone eller sommerhusområde. Loven indeholdt bl.a. nogle regler om henstand med betalingen af frigørelsesafgiften.

I forbindelse med tilbageførsel til landzone efter planlovens § 45 tilbagebetales frigørelsesafgiften:

Frigørelsesafgiften tilbagebetales med tillæg af en rente på 4 pct. p.a. beregnet fra betalingsdagen.

I tilfælde, hvor frigørelsesafgiften ikke er betalt, fordi der er ydet henstand med betalingen, bortfalder henstandsbeløbet. Halvdelen af betalte henstandsrenter udbetales uden ændring af indkomstansættelsen for tidligere år til den, der på tidspunktet for henstandsbeløbets bortfald er ejer af ejendommen. Er frigørelsesafgiften betalt, efter at der er betalt henstandsrenter, tilbagebetales halvdelen af henstandsrenterne til ejendommens ejer, såfremt denne efter de ovenfor nævnte kriterier har krav på tilbagebetaling af afgiften

K.3.4. Godtgørelse for grundskyld

Regler herom er fastsat i § 29 A i lov om kommunal ejendomsskat. Loven hører under Indenrigs- og Sundhedsministeriet. Om forståelsen af bestemmelserne har Indenrigs- og Sundhedsministeriet oplyst følgende:

Efter § 29 A, stk. 1, i lov om kommunal ejendomsskat ydes der en godtgørelse til ejere af ejendomme, der tilbageføres til landzone i henhold til § 45 i lov om planlægning, for en del af den grundskyld, der har været svaret af arealerne.

Godtgørelse ydes for en periode, der regnes fra og med det kvartal, hvori den pågældende ejer har erhvervet ejendommen, jf. § 29, stk. 1, i lov om kommunal ejendomsskat, og til det tidspunkt, hvor en vurdering af ejendommen efter tilbageførslen til landzone får skattemæssig virkning (godtgørelsesperioden), jf. § 26, stk. 1, i lov om kommunal ejendomsskat. Hvis arealerne er blevet overført til byzone eller sommerhusområde, mens den pågældende ejer har været ejer af dem, regnes godtgørelsesperioden dog først fra og med det kvartal, hvori denne overførsel har fundet sted. Godtgørelsesperioden kan dog tidligst regnes fra den 1. januar 1970, og den kan højst udgøre 20 år.

For hvert skatteår i godtgørelsesperioden fastsættes af told- og skatteforvaltningen et beløb, der skal angive forskellen mellem den afgiftspligtige grundværdi, der har været gældende for ejendommen for det pågældende skatteår, og den afgiftspligtige grundværdi, ejendommen må antages at ville være blevet ansat til, hvis den havde ligget i landzone. Udgifterne til disse ansættelser afholdes af kommunen.

Når disse forskelsbeløb er fastsat, beregnes godtgørelsen ved at gange beløbene med den grundskyldpromille, der har været gældende for de enkelte skatteår.

Til det opgjorte beløb for det enkelte år ydes en rente på 4 pct. p.a. frem til det tidspunkt, hvor udbetalingen finder sted. Der er tale om såkaldt simpel rente, dvs. uden rentes renteberegning.

Den godtgørelse, der tilkommer ejeren, udgør halvdelen af de opgjorte samlede beløb inklusive renter. Fastsættelsen af godtgørelsen til halvdelen af de samlede beløb skal ses i sammenhæng med, at godtgørelsen er skattefri.

Godtgørelsen udbetales af den kommune, som arealerne ligger i, til ejeren af arealerne på tilbageførselstidspunktet. Det kræves således ikke, at den pågældende er ejer på det tidspunkt, hvor udbetalingen finder sted. Erhvervelse ved arv betragtes som ejerskifte. Godtgørelsesperioden beregnes i sådanne tilfælde fra og med det kvartal, hvori dødsfaldet indtræder, selv om dødsboet fortsat måtte være under behandling på tidspunktet for tilbageførslen til landzone.

Den del af godtgørelsen, der vedrører godtgørelsesperioden bortset fra de sidste to år, udbetales senest tre måneder efter, at tilbageførslen til landzone har fundet sted. Den del af godtgørelsen, der vedrører de sidste to år i godtgørelsesperioden, udbetales senest inden udgangen af godtgørelsesperioden.

Reglerne om godtgørelse for grundskyld til ejere af ejendomme, der tilbageføres til landzone, omfatter ikke ejendomme, der tilhører staten, regionerne eller kommunerne.